小区共有场所收入归谁所有？民法典明确：属于业主共有

    如今，在我们生活的小区里，电梯间、楼内大厅、车库入口等空间都不乏各类广告的踪影。这些广告投放的合同，绝大多数都是由广告公司和物业公司签订的，不少业主并没有意识到这些广告收入和自己有关。这些小区共有场所的广告收入究竟归谁所有？该如何分配？民法典对此作出了明确的规定。8月10日，镜湖区人民法院速裁庭庭长秦山成就这一备受关注的民法典条款为我们做出了详细解析。

    目前小区共有部分收益大多是笔“糊涂账”

    “2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》明确了建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业用房归小区业主共同所有，相关的收益也应归全体业主所有，但在现实生活中，广大业主这方面的利益却很难得到保障。”秦山成庭长表示，小区共有场所一年广告收入多少钱、广告收入的去向？这些问题，广大业主无从知晓，成了一笔糊涂账，现实中也很少有业主或业主委员会对此主张权利。

    早在2008年，江苏省无锡市锡山区法院就受理了一起业主委员会起诉物业公司等物业管理纠纷案，对小区共有部分收益应如何认定及其归属及合理分配问题作出判决，认定共有部分的收益一方面得益于物业公司的管理行为，另一方面也明确了物业管理行为中公用设施属于全体业主所有，遂作出判决共有部分收入与管理成本支出的差额归全体业主所有，该判决生效后，经多家媒体报道，在全国范围内产生重大影响。

    民法典明确规定：小区共有部分收益归全体业主所有

    针对这一社会关注的热点问题，民法典第二百八十二条作出明确规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

    秦山成庭长认为，该规定进一步细化了利益分配和操作流程，将共有部分的收入归属及合理成本的扣除进行了明确。也就是说，如果物业公司进行了共有部分的经营，物业公司只能取得合理成本，其他的收益应当归业主所有。这也为今后广大业主维权提供了明确的法律支撑。

    小区共有部分能够产生收入的区域具体有哪些？

    民法典对共有部分收入作出明确规定之后，很多业主产生了疑问，究竟小区共有部分能够产生收入的区域具体有哪些？对此，秦山成庭长认为，以下部分可以包括在内：（1）车库、车位。在保证业主的合理停车需求在任何时候都得到首先满足的前提下，如果车位、车库还有空余，为缓解小区停车难的社区问题，开发商或物业可以将车位、车库出租给业主之外的第三人，但产生的收益应当归业主所有。（2）楼顶平台。楼顶平台是建筑的楼顶及其空间，这一部分属于全体业主所有，如物业公司将楼顶平台进行处分，如设置广告塔就必然会产生收益，该部分收益也属本条调整的范围。（3）建筑外墙面。建筑外墙面属于建筑物的整体构造部分，应当属于全体业主共有。如果开发商或物业公司利用建筑物外墙设置广告、牌匾等商业宣传、在外壁上悬挂霓虹灯招牌，应当支付使用费。（4）建筑基本构造部分中的走廊、楼梯、过道、电梯间等。实践中，有物业服务机构在这些位置设置广告位，由此产生的收益也应当属于本条调整的范围。

    业主依法维权时，应当注意什么？

    当民法典正式实施后，小区业主们该如何去维护自己的权益呢？秦山成庭长给出了建议：“业主们可以通过业主大会和业主委员督促物业公司及时公布业主共有区域收支情况并向小区业主公示，物业公司未作公示的或双方协商无法达成一致的，业主和业主委员会可以作为原告起诉主张归还收益。还有一点需要强调的是，物业服务公司不得主张以共有部分收益抵销部分业主欠付的物业管理费。因为欠付物业管理费的部分业主，为单个的主体；而共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，两者有本质的区别。”