关于物业服务合同纠纷案件的审执情况调研报告
关于物业服务合同纠纷案件的审执情况调研报告
周卫华 秦建华
近年来，随着旧城改造步伐的加快和人们生活水平的提高，我市很多小区都由以前的单位管理演变为物业公司管理，在物业公司为小区提供服务的同时，其与业主之间也产生了很多矛盾，尤其是在物业费的收取、高层小区电梯使用费和维修费的收取等方面较为突出，就我院受理的物业服务合同案件来看，前几年案件寥寥无几，每年也就一两件，但近年来我院该类型案件收案呈大幅度上升，为了更好地总结经验，审理好这类案件，现将这些案件的审理和执行情况总结如下：
一、案件处理情况
1、审理 、执行情况：截止
2、具体做法：在审理案件时，我们做到了全院一盘棋：在立案阶段，快速审查，符合基本立案条件的，原则上做到当天予以立案，当天送达起诉状副本及相关材料，在审理阶段，审判庭在接到立案庭移交的卷宗后及时确定具体承办人，并由承办人及时与被告取得联系，听取被告意见，提前组织原、被告进行调解，争取调解解决纠纷。若调解未能达成协议，则在法律规定的举证期限届满后三日内安排庭审，庭审中我们还要求承办法官加大调解力度，告知双方法律规定，在调解不成的情况下及时作出判决，在确定履行期限时原则上以十日为限。执行庭在接到立案庭移交的执行卷宗后及时确定具体承办人，并由承办人及时与被告取得联系，加大执行力度，主动到银行等相关单位查询被执行人财产线索。
二、审理物业服务合同的法律架构
（一）物业服务合同的性质及法律效力
物业服务行业是随着人们居住环境的改变而逐渐形成的。随着人口不断地向城市集中，地少人多成为城市的一个显著特点。为了解决城市居民居住问题，住房向立体方向发展，出现了多层住宅，改变了过去一家一院的独立居住状况。由此，房屋所有权制度受到了极大的冲击，出现了建筑物区分所有权这一新的物权种类。建筑物区分所有权制度是物业服务制度的法律基础，建筑物区分所有权是一种复合性的不动产所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共同管理权表现为对建筑物管理、维护和修缮等共同事务决定过程中形成的成员权。由此物业服务行业（即物业管理、服务公司）即应运而生，所谓物业服务，就是指物业管理、服务公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供有偿协助管理或者服务的活动。
1、物业服务合同的性质：由于我国《合同法》分则并未专门规定物业服务合同，因此物业合同属于无名合同，受《合同法》总则的调整。在最高法院“案由规定”中将物业合同纠纷纳入服务合同的大类中。物业服务合同纠纷与其他类型的服务合同纠纷相比，具有一定的特殊性。从权利义务主体看，业主一方具有群体性特征。在一个物业管理区域内往往有较多的业主，成立业主大会并选举产生业主委员会。虽然实质上是业主单个个体作为物业服务合同实体权利义务的承担者，但在程序上往往要按照业主大会的决议、以业主委员会的名义决定共同事项。从合同的标的看，作为物业服务合同标的的物业服务行为具有“公共物品”属性。物业服务在效用上具有不可分割性和相互依赖性，在消费上具有非竞争性，在物业服务区域内具有非排他性，在小区内的任何一个业主均有权享受物业服务。在物业公司所提供的服务内容中，不仅有对全体业主的公共物业的管理，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的购买、更换等等。因而物业服务合同的性质比较复杂，混同了保管、租赁、承揽、委托等法律关系。
2、物业管理服务合同的法律效力：如前所述，物业管理、服务是以对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及物业管理区域内的环境卫生和相关秩序进行维护为主要内容的活动。在高度发达的现代社会生活中，由于缺少时间、精力、能力，业主已不可能躬亲于物业的管理，将物业的管理常常委托给专业机构进行。此种管理属于私法自治领域，往往由业主或业主的代表机构业主委员会与物业服务企业签订服务合同，确立双方的权利义务。业主委员会签约的行为属表见代理，法律后果最终归结为全体业主。
（二）物业管理服务合同中违约责任的确定
根据《合同法》第１０７条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”物业管理合同是物业管理、服务公司提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。审判实践中，对于业主一方未按约缴纳物业管理费用的违约责任比较明确，而对于物业管理公司未全面履行物业管理服务义务的违约责任则相对模糊，不明确。
1、对业主违约事实的认定：业主的违约形式多是不按期交纳物业费，其违约责任的承担一般在物业服务合同中约定为：如果逾期交纳物业费则按迟延支付的天数，以及依所欠数额的一定比例支付违约金。对业主是否违约的认定也是比较容易的，只要核对业主是否按期交纳服务费就能判断。
2、对物业公司的违约认定：物业公司的违约责任在合同中则多是约定为如果对业主造成损害则对业主的损害给予赔偿。但由于对业主造成的损害多难以具体计算，例如物业服务企业不及时修剪草坪影响小区美观，缺乏对小区流浪狗有效管理夜间乱叫影响居民休息等，对业主的损失很难做具体衡量。故而对物业服务企业是否违约即比较难判断。每个业主对物业提供的服务有自己的评判，作为业主的一种主观认识，业主认为物业企业的服务是否达到标准的程度是有差别的。小区的业主很多，每个人都有不同的认识观念，就会形成多种认识究竟以谁的为准难有定论。物业公司提供的物业服务到底值不值，一般的业主没有自行评判的能力，这也是我们在审理过程中感到最棘手的问题。
三、审理过程中发现的问题：
1、业主大多处于劣势地位。在物业服务合同纠纷案件中，多是物业服务企业起诉业主索要物业费。业主多是自然人主体，相对于物业服务企业组织体来说举证能力较弱。物业服务企业提供物业服务，依照国家规定必须建立相应的服务管理制度，故相关的服务档案资料由其保存，在举证时较容易提出已提供有关服务的证据。业主往往是在被通知应诉时才开始寻找证据，有些证据如果业主不刻意保留，在诉讼时已经灭失。特别是在业主主张物业公司服务不到位，以不交物业费进行对抗的案件中，业主大多不能举证来对抗物业服务企业，对此很多业主往往感到很无奈。还有一部分案件是被告缺席审理的，业主拒绝出庭应诉，业主不积极应诉，由于证据优势原则，往往最终判决以物业服务企业的胜诉告终。拒付服务费理由不充足，是业主败诉的主要原因。业主的拒付理由主要是物业服务有瑕疵，例如草坪未及时修剪、安保措施不力、小区居民饲养的家畜管理不力、停放在小区的车辆被盗等问题。即使业主出庭应诉，在法庭上业主多情绪激动认为自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陈述，并不能提供相关的实物证据来证明；或者主张的一些事由并不属于物业服务的范围，本不是物业企业应尽的义务，缺少关联性。这些看似理直气壮的理由，最终不能成为拒交物业费的正当理由。业主在诉讼中是比较被动和弱势的一方。
2、双方当事人对立情绪严重，调解难度大。业主认为自己交纳物业服务费用的前提是享受到预期的服务，既然物业服务不符合约定，存在这样那样的问题，就不应该完全依照约定支付费用。只有在物业服务得到切实改观并达到约定标准，才愿意继续交费。物业服务公司则坚持自身的服务已经达到标准，业主的要求已经超出了合理界限。业主与物业服务公司互不相让，走到诉讼这一步，双方已经相互比较反感，态度比较强硬。在诉讼中，物业服务公司担心妥协作出让步会影响以后的服务工作开展，害怕其他原本按时交费的业主也效仿拖欠费用的业主，导致连锁反应，不愿让步。业主则认为自己在服务中已经受到不适当待遇，让步只是更大的牺牲。由于双方当事人情绪对立，对诉讼结果的期待值相差较大，因此案件的调解难度大，调解率比较低。
3、主体问题：鉴于对相关法律问题认识上的模糊，很多业主往往因为物业公司是开发商委派的或者是开发商自己设立的而产生主体认识上的错误。在这些业主看来，无论是开发商委派的还是开发商自己设立的，它们都与开发商有着“内在”的联系，故而认定它们为一家人，导致出现房屋质量等问题时，只认物业而忽略开发商，其实这种观念在民事法律上是错误的，因为物业公司无论是开发商委派的还是开发商设立的，它在民事法律关系上是一个独立的法人主体，它仅仅依据物业服务合同为小区全体业主提供物业服务，至于房屋质量等问题，业主虽可以向物业公司反映或通过它们转告开发商，但不得以拒交物业费的形式违反物业合同，由此若形成诉讼，业主的败诉是不可避免的。
4、对物业服务内涵认识上的问题：物业服务合同一般约定，物业公司负责对小区共用设施、设备，共用绿地、绿化等的养护和管理；对公共环境卫生清洁和垃圾的收集、清运；配合、协助当地公安机关做好小区治安防范、配备保安值勤、巡视、进行安全监控等。但业主往往夸大物业公司的作用，在家庭财物被盗（如撬门扭锁、车辆被盗、财物遗失等）时，总认为是物业公司的责任，尤其在案件不能破获、被盗财物无法追回时迁怒于物业公司，殊不知，物业公司在这一类物业管理服务中起到的仅仅是配合、协助当地公安机关做好小区治安防范，破案追赃并不是它们的法定义务，若因此不交纳物业管理费而形成诉讼，业主的败诉是不言而喻的。
5、物业收费标准问题：根据芜湖市物价局核准的相关文件精神，不同的小区有不同的物业服务收费标准，有的小区物业服务费包含了电梯使用费，有的小区不包含电梯使用费，因此业主若因这些费用的缴纳是否过高或是否合理问题而拒不交纳物业服务费的，一旦打起官司，若物业公司提交了相关批文且在收费幅度范围内，业主是很难取胜的。
6、物业管理人员的素质参差不齐，往往是导致业主不交或不愿交纳物业服务费的诱因之一。由于物业队伍的建立不规范，物业管理人员缺乏必要的岗前培训，真正持证上岗的不多，因此在物业管理中，经常出现管理不够到位，物业人员不能耐心、细致的听取业主正当的建议和意见等现象，久而久之业主对物管公司便产生抵触情绪，造成物业管理费用无法及时收取。
7、业主委员会的成立不规范，工作职责不明晰，业主委员会在小区中的作用发挥不到位，造成物业公司与业主之间缺乏必要的沟通渠道，一些本应及时化解的小矛盾由于得不到及时解决而逐渐激化，导致物业费收取受阻。
8、基层组织对住宅小区物业管理的主动管理不到位、政策指导不及时也是导致物业纠纷屡屡发生的又一因素。如业主委员会的成立，应在政府的参与指导下运作；住宅小区的公用设施专项费，应在政府的敦促、监督下由开发商向业主委员会划拨；住宅小区房屋公共部位维护费也应由政府规定，但这些与业主生活密切相关的问题，基层组织往往重视不够。