妻子擅自出卖共有房屋 法院判决买卖合同有效

【裁判要旨】

共同所有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

【案情简介】

原告张某与被告李某2002年结婚，婚后靠做生意购买了一套住房，房屋产权登记在了妻子李某的名下。2012年10月，被告李某擅自将该房屋出卖给了王某，并已经收到王某支付的房屋价款。2013年8月，张某将李某和王某告上法院，称房屋系夫妻共同财产，自己在部队工作，对于妻子李某的售房行为并不知晓，请求法院确认李某和王某的房屋买卖合同无效。

【法院判决】

法院审理认为，当事人双方房产证上只有被告李某一个人的名字，李某在与王某签订房屋买卖合同时只知道房屋为李某所有，且李某在与王某签订房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不具有其他导致合同无效的情形。故一审法院判决认定买卖合同有效，依法驳回原告诉讼请求。

【争议焦点】

本案在审理过程中，在如何认定房屋买卖合同的效力方面存在两种不同的观点：

第一种观点认为：该房屋属于张某及李某在婚姻关系存续期间的共同财产，现被告李某未取得张某同意，擅自出卖房屋，且侵害了张某对该房屋的合法所有权，且双方未对房屋进行所有权变更登记，故李某与王某所签订的房屋买卖合同无效。

第二种观点认为：李某擅自处分夫妻共同财产，王某作为买受人在签订合同时并不知情，双方签订的房屋买卖合同成立后,王某即向李某支付足额购房款并入住，李某也已经交付房屋，应当视为该房屋买卖合同已履行完毕,被告王某为善意买受人，双方之间的房屋买卖合同应当依法有效。

【案件评析】

一、物权法规定了公示公信原则。公示原则，是将物权的存在与变动状态以法定方式公开向社会公众显示，以使公众知晓。物权的存在与变动公示的，产生相应的法律效力，并受法律保护。不公示的，不能发生相应的法律效力。公信原则，是指物权的存在于变动因公示而取得法律上的公信力，即法律推定动产的占有人对其占有的动产享有物权，不动产的登记名义人享有登记于其名下的不动产物权。即使公示的物权名义人不是真正的物权人，善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的原则。

根据公示公信原则，不动产登记簿和房产证书是物权归属和内容的根据，尽管房产真实状态与公示不一致，但当事人因信赖公示之房屋产权并依此进行交易的，应受法律保护。李某在处分该房屋时向买受人王某出示的房产证上登记的所有人只有王某一人，在此情况下，被告王某有理由相信李某有该房屋的处分权利，王某属于善意买受人。双方所签订的房屋买卖合同成立后,王某即向李某支付足额购房款并入住，应视为该房屋买卖合同已实际履行完毕，故双方之间的房屋买卖合同依法有效。

二、正确理解合同效力和物权效力的区别。合同有效并不必然产生物权的变动，但物权变动的前提是合同有效。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就说明发生物权变动的前提主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。我国的民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为，而不动产物权的变动一般只能在登记后生效。

因此，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的概念。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法律的强制性规定和损害国家利益、社会公共利益等，亦即不违反《合同法》第五十二条规定的情形，就可以发生效力，属有效合同。设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据《合同法》第44条、《民法通则》第55条来认定；物权变动是否生效，则应该依据《物权法》第9条、《民法通则》第72条来认定。即：不动产物权变动合同的生效只需具备以下三个条件：1、行为人具有相应的行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。至于所签订合同最后能否履行，标的物能否办理物权登记，并不是合同生效的必要条件。本案中原告关于房屋所有权尚未进行变更登记故双方所签订的房屋买卖合同无效的主张，不符合法律规定，不应得到支持。

三、物权法规定了善意取得制度。善意取得是指无权处分他人财产的人在不法将其占有的他人财产转让给第三人后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，则其取得该财产的所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还财产。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。根据该规定，善意取得必须具备五个条件：一、部分共有人实施了无权处分的行为;二、第三人(买受人)善意且无过失;三、善意的准据时点为取得房产所有权当时;四、第三人支付了相应对价;五、不动产已作产权变更登记。本案中因物权登记客观上并未实际完成，该不动产物权在法律上并未发生转移，因此王某的买卖行为不符合《物权法》关于不动产善意取得的主、客观要件，不具备善意取得的条件。

四、原告权利的救济问题。根据最高人民法院《关于贯彻<民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) 第11条规定：“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”故原告可向擅自处分其财产的侵权人另行主张赔偿其损失。