买房有风险 交款需谨慎

2015年1月6日，大江与小赵签订《房屋买卖合同》一份，约定大江将某房产以70万元的价格转让给小赵，小赵须交纳购房定金2万元给大江，大江于2015年4月6日前办理产权过户手续，小赵在办理过户手续当日付清余款。双方还约定不得违约和反悔，若大江违约则返还全部定金，并赔偿小赵违约金2万元。合同签订当日，小赵将2万元现金作为购房定金交给大江，大江出具收条。其后，大江多次表示不愿出售房屋，也未在2015年4月6日前将房屋过户给小赵，于是小赵将大江起诉至镜湖区法院，要求大江返还定金2万元，并赔偿违约金2万元。

庭审中，大江辩称自己不愿出售房屋是因为涉案房屋是其与妻子的夫妻共同财产，自己独自签订《房屋买卖合同》是无权处置，该合同无效，小赵无权要求赔偿违约金。

法院审理后认为，大江与小赵签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”大江以缔约时未征得共有权人同意、属无权处分为由主张合同无效，依法不予支持。大江未在约定时间将涉案房屋过户给小赵，构成违约，应该承担违约责任。鉴于合同订立时间很短大江即表示不再出售涉案房屋，并未给小赵造成明显的损失，合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额。此外，小赵在签订合同前明知该房产系大江与其妻共同共有，在未见到共有人的书面授权委托书情况下仍与大江单独签订合同，未尽审慎义务，本身存在过错。基于上述因素，将违约金酌定为2000元。

承办法官提醒广大购房人，买房前一定要弄清房产的所有权登记情况，在没有书面授权的情况下，最好不要与部分共有权人单独签订房屋买卖合同并交付定金或房款，以免给自己带来不必要的麻烦。(文中所用人名均为化名)