未签订书面合同 法院判决房屋买卖关系不成立
近日，镜湖区人民法院受理了一起“特殊”的房屋买卖合同纠纷案件，说到特殊，是因为原告与所起诉的被告之间并未签订书面的房屋买卖合同，原告凭借被告出具的三张收条认为已与被告达成了房屋买卖合同，现在被告将房屋出售给了其他人，原告认为这侵犯了自己的权益，要求被告进行赔偿。
被告张大玲是原告李梅前夫的亲姐姐，李梅起诉称，2007年11月，其购买了张大玲位于芜湖市镜湖区一处拆迁安置房，房屋作价21.4万元。当日，李梅向张大玲支付20万元；2009年7月8日，李梅向张大玲支付4000元；2008年7月9日，李梅前夫向张大玲支付1万元，至此21.4万元房款全部支付完毕。2008年12月拆迁人交付安置房后，张大玲就将该房屋交付李梅，李梅进行了装修装饰并对外出租。2011年，李梅和前夫协议离婚，离婚协议上双方确认该房屋归李梅所有。李梅准备等孩子长大以后将房屋直接过户到孩子名下，因此一直没有和张大玲办理过户手续。不料，2018年4月李梅得知张大玲已将房屋过户给他人，遂起诉至法院要求张大玲赔偿损失76万元。
被告张大玲在庭审时辩称，原、被告之间不存在房屋买卖关系，双方未签订书面的房屋买卖合同，也不存在事实的房屋买卖关系，张大玲从未承诺把房屋卖给原告，张大玲之所以出具收条是因为被告欠原告前夫欠款，张大玲将房屋交给原告对外出租是迫于所欠原告的欠款而同意用租金来抵消债务的。
法院经庭审查明，2007年11月3日，被告向原告出具收条，载明：“李梅购拆迁安置房共计人民币贰拾万元”。2008年7月9日，被告向原告李梅前夫张小虎出具收条，载明：“今收到张小虎人民币壹万元整”。2009年7月8日，被告向原告出具收条，载明：“今收到李梅人民币肆仟元整，备注购房款”。2010年9月30日，原告与案外人陈某签订《租房协议》，约定将该房屋出租给陈某，期限自
法院判决认为，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理办法》相关规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，原告与被告未依法签订书面合同，原告提供两份载有“购拆迁安置房/购房款”字样的收条，这两份收条可以作为证明被告收取房款的证据，但不具有书面合同的形式。原告提交的另一张收条未载明购房款等相关事宜，原告可另行解决。庭审时，原告表明知晓被告有不止一套拆迁安置房，故收条中所载明的“拆迁安置房”指向不明，且在双方当事人对于出售房屋存有争议的前提下，房屋价款总额亦不能仅凭收条数额确定。现因无法确定房屋坐落、房屋总价款、房款支付时间及方式、房屋过户时间、房屋交付时间等房屋买卖合同的必备条款和主要条款，该房屋买卖合同尚未成立。虽然《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。但本案中，在房屋座落、房屋价款总额不能确定的情况下，尚不足以证明原告支付的两张收条中所载明的合计204000元房款满足已经履行主要义务的条件，不能当然适用该规定认定合同成立。同时，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，故原告与张小虎在《自愿离婚协议书》中约定案涉房屋归原告所有及原告与陈某就案涉房屋签订《租房协议》的事实不能证明该房屋为原告所有。合同不成立，原告有权要求被告返还已交付给被告的房款204000元。因双方对于房屋买卖的权利义务约定不明确，所以对于双方是否构成违约不能认定，故对原告要求被告进行赔偿的诉讼请求本院不予支持。该判决作出后，双方当事人均未上诉，现判决已生效。（文中人物均系化名）